株式会社 ランズコーポレーション

埼玉県さいたま市・川口市・越谷市
木造解体・鉄骨解体工事

受付 9:00~18:00

相続した家はどうすればいい?空き家の活用・解体に関して紹介

長尾

埼玉県の解体工事といえばランズコーポレーション 広報担当の長尾です!

ランズコーポレーションは、埼玉県を中心とした解体工事を行っております。 埼玉県での総施工数は、500件以上を任せて頂きました。

我々に、お任せ頂いた皆様のおかげでこの記事を作ることができております。
改めて、ありがとうございます。

今回の記事は、解体工事の相談をもらう時に多い質問

「私の家を解体するといくらぐらいかかるの?」

「実家を相続したんだけど、これどうすればいいの?」

「空家の活用方法教えてください」

「空家を維持するのと解体するのどちらがいいのかしら?」

「解体後の土地活用について知りたい」


を徹底的に答えていきます。
ナビゲーターはプロ解体マン むらっちょんです。

どうも、むらっちょんです。

自分、解体の仕事をしてもう10年になりますね。
自分が関わった解体工事数は1000件以上見積もり件数で言えば、6000件ほど任せてもらったので

しっかりナビゲートしていきますね。
早速、本題に行きましょう!

むらっちょん

突然の家の相続!どう対応したらいいの

長尾

解体工事の営業に行っていると、

「この家を相続として受けてどうしようか迷っている」って声聞きますよね。

確かに、結構聞くよね。

この業界長いけど、

3~4年前までは建て替え目的で解体工事をいらしてもらう事がすごい多かったんだけど、

去年あたりから、相続での建て替えと売却の話しが一気に増えてきた感じがするね。

むらっちょん

長尾

そうなんですね。

一般的に相続などのワードもテレビやYouTubeで良く聞きますから、これから一気に増えてきそうですね。

でもお客様と話して感じることがあるんだけど、
相続って突然やってくることじゃん。

だから、「まさか自分が・・・」と思って、準備不足だっと感じている人がたくさんいるんだ。

むらっちょん

長尾

まさにそうですよね。生前贈与を受けていたら別ですけど、

通常の相続発生の時は準備がない状態ですもんね。自分事だと思って見ないですもん(笑)

間違いないね。

でもさ、長尾くんの実家は相続がわけでしょ?直接相続人にはなってないにしろ体験談があったりすんじゃないか?

むらっちょん

長尾

体験談あります。

今記事は、僕の実体験や現場でお客様の実例を交えて話していきます。

まずは、どうゆう時に相続って発生するんですかね?

被相続人が亡くなった場合で説明をするね。

相続の開始日は、法律と税務で決まっていて【被相続人が死亡した日】から換算される。

書面上でいうなら【死亡診断書】や【死体検案書】がに記載された日だね。


この日から対象の方は、相続人として権利が発生するんだね。

今は、なくなった場合について伝えたけど、

その他にもあってね、被相続人が長きに渡って失踪してしまった時は、

【普通失踪】と【特別失踪】と二つに分けることができて、

 【普通失踪】の場合は、突如連絡が取れなくなりどうしても生存が確認できない場合だね。

 【特別失踪】の場合は、自然災害や不慮の事故で行方不明になったことを指すんだ。

【普通失踪】の起算日は、生死が不明になってから7年、【特別失踪】は危難がさった日とされているね。

むらっちょん

長尾

相続発生にも色々なタイミングや決まりが存在するんですね。

相続開始日から、相続人として財産を管理していくと思うんですけど、誰が相続するっていうのは、

どう決まっていくですかね?

そこは重要だよね。相続人になるために登記手続きは必要がないんだ。
相続人は、法律で決まっている。民法ね。

一番身近に起きやすいご両親が亡くなった場合についてお伝えしていこうか。

相続人には、わかりやすく【優先順位】と【遺産分割の割合】が定まっているんだよ。
まずは、第一順位は、ご結婚されている場合は、その方の配偶者。つまり、夫か妻。

配偶者は必ず相続人になれる権利を持ってるから、第一相続の区分に入るけど、

その枠を超えて、第二第三順位の相続人枠にも入るから、どんな状況でも必ず相続人として扱われるんだ。

第一相続人の区分は子供。

第二相続人は、ご両親の親。

第三相続人は、姉妹兄弟になるんだ。

むらっちょん

長尾

そうなんですね。

つまり配偶者は特別枠だから、第二相続人・第三相続人それ以下になったとしても必ず貰える相続人になるんだ。

やはり、長年寄り添て苦楽を共にした絆は血の繋がりを超えるんですね。ちなみに、優先順位ごとの遺産分割はどんな割合になっているんですか?

第一順位は、配偶者50% 子供50% 

第二順位は、親33% 配偶者66%※小数点は割愛

第三順位は、兄弟25% 配偶者75%

この遺産分割の割合も法律で決まっているから、原則のこの割合で相続は発生し、相続人として財産を譲り受けることができるんだ。

むらっちょん

長尾

そうなんですね。

でも、特例や色々な組み合わせっていうのもありそうじゃないですか?

例えば、僕の実家の場合は、僕の両親の親が亡くなったとき、協議が起きたんです。実は、両輪の親は事実上離婚していたのですが、実は書面で正式に離婚をしていなかったんです。

亡くなったときに、事実上離婚はしているものの、戸籍上では結婚しているから 遺産分割の権利があるということになって、複雑な問題に発展したと聞きました。

僕はその当時、子供だったのでよくわからなかったのですが、大人になって聞いてみるとすごい大変なことだったんだなーって思います。

それは特例中の特例だね。その時は遺言はなかったのかな?

むらっちょん

長尾

遺言がなかったと聞いています。

なので、遺言がどのくらい効力を発揮するのかって知らないんですよね。教えてください!

遺言というのはな、8つの効力を発揮することができるんだ。

①相続人の廃除  
 被相続人に対して、著しい非行や虐待、重大な侮辱によって該当する相続人の相続権を消滅することができる。

②相続分の指定  
 法定相続や遺産分割について、遺産の取り分を遺言者の自由に決定することができる。

⓷遺産分割の指定と分割の禁止  
 遺産分割を第三者に委ねることができることだね。

これは相続問題で協議や裁判に発展しないように専門家を間に入れれる役割を持っているね。

また、5年間は相続の協議を禁止することができるから。時間的猶予を与えることもできるね。

④相続財産の処分・遺贈に関すること  
 法定相続人以外の第三者に相続財産を渡す指示書的な役割だね。

もちろん、処分も指示ができるんだ。

⑤内縁の妻と子供の認知
 読んで字のごとく、戸籍上で婚姻関係または親子関係ではない場合に、
遺言書で妻や子として認知できる効力があって、相続人に指定することができるんだ。

⑥後見人の指定
 万が一、相続人が未成年になる場合、遺言者を第三者に指定でき未成年者に遺産管理権限を委ねることができる。

⑦相続人相互の担保責任の指定
 遺産が他人の物だったり、欠陥がある場合法律上、担保責任を担うことになります。

担保責任者の指定や、担保割合を決めることができる。

⑧遺言書執行人の指定または指定を委託  
 遺産相続の結果、相続財産の名義変更が起きる場合、預貯金の名義変更や土地の変更登記のように事務手続が必要となることがある。

遺言者は、このような遺産相続を実施する上で必要となる手続を行う人(遺言執行者)を指定したり、第三者に指定をすることができるんだ。

むらっちょん

長尾

遺言ってこんなに効力を発揮できるんですね。すごい・・・

あの時、遺言があったら簡単に遺産相続の問題が解決したんだろうな~と思いますね。
それほど、遺言というのは大事ですね。 相続と遺言のルールについて理解することができました。

ここで具体的に家の相続が発生した場合の対応方法を教えてください。

いいぞ。

ここまでは詳細に書いてきて、相続のステップってすごい大変なんじゃないかって思われてるかたもいらっしゃるかもしれませんが、

実はステップは4つしかないんだ。4つのポイントに焦点を当てて話していくね。

遺言書の確認

財産という抽象度の高い話をすれば、家だけではなく貯金や車などの動産物もあるね。

これを全て含めて、遺言書を確認するんだ。 じゃ、ここで問題。
亡くなった方の遺言書が、生前直接受け取ったり、自宅の机の引き出しの中から発見されました。

その封筒を見る限り、手書きで【遺言書】と書いてあり、亡くなった方の性格的に手書きの可能性が高いです。この遺言書は誰が開けていいのでしょう!

むらっちょん

長尾

えーと、第一優先になりそうな方ですかね?

ざんねーん。正解は、開封せずに家庭裁判所に持ち込むでした~

むらっちょん

長尾

全く予想しなかったところが出てきてびっくりしました。

そうだよね。実質の遺言書は、家庭裁判所に持ち込み検認手続きをして中身を確認する。


中立な立場な裁判所が客観的な視点で遺言書の中にどの登場人物か特定してもらうことが狙いだね。

ここが重要で、【誰に】【何を】【どのくらいで】この3つのポイントを確定させること。

そのために、調査をするんだ。

亡くなられた方の出生から亡くなるまでの繋がった戸籍謄本を全て取得し、血縁関係等の調査をしてから上記の3つを確定させていく。

その次に重要なのが、相続登記。 家の引き継ぐことが決まったら、すぐに相続登記をして権利を証明するようすることだね

むらっちょん

むらっちょん

②家の相続登記の準備  
 さっき話した、相続登記について詳しく解説をしていくね。
まずは、相続登記に必要な書類は2つのカテゴリーの書類を集めて貰うことになるね。
※遺言がある場合

・不動産に関する書類
‐固定資産評価証明書
‐名寄帳
‐登記事項証明書

・個人に関する書類
‐遺言書
‐死亡事実がわかる戸籍謄本
‐亡くなられた方の住民票の除票
‐相続する人の戸籍謄本
‐相続する人の住民票
‐遺言執行者の印鑑証明
‐法定相続人全員の印鑑証明

この書類を準備すると、相続登記が完了するんだ。

ここでは文章で簡単に伝えたけど、

僕が担当したお客様は9割以上が司法書士の方に手伝ってもらって準備しているよ。


集めるのが大変で専門家がいないとわからなくなってしまうからね。10万円程度でお手伝いしてもらえるからお願いするのがおすすめだね。

⓷遺産分割協議会で家の引継ぎ方を決める

様々な例があるから、スムーズに家を相続できる前提で話しをするね。 子が1人、奥様だけに相続させるとなったら、奥様が相続人となって家を相続する協議をお子さんしてもらうとことだね。

今の長尾君の家だったら、お父さん、お母さん、長尾くんでなわけだから、


正直協議をしなくても、お母さんが家の相続人になることは見えているよね。
後ほど、【相続トラブルはどんな時に発生しやすいの】のパートで複雑な事例を紹介していくね。

④必要書類を用意し相続登記を完了させる

相続登記を法務局に提出して、相続完了だね。 ここに関しては事務手続きになるから、②で準備した書類を持ち込んで法務局の方の指示に従ってもらえれば、完了するよ。

ありがとうございます。意外とシンプルでしたね。

でも、文字で見ている身体と思いますが(笑) 

同じ家庭はこの世に存在しませんし、家を相続するまで色々な障壁が発生するかもしれませんが、

この記事を参考にしてもらえヒントになれれば幸いですね。
次に、よくテレビやドラマで聞く相続トラブルについて話していきましょう。

長尾

相続トラブルはどんな時に発生しやすいのか

長尾

先ほどまでは、スムーズなやり取りで家を相続できることを前提にナビゲートしてもらいましたけど、実際に相続トラブルってあるんですかね?

あるある。
僕たちは解体工事の専門会社だから相続に関与することはほとんどないけど、

解体工事の打ち合わせをしている際に、


ポロっと相続の状況について相談やお話しを聴くことがあるね。

むらっちょん

長尾

えー、そうなんですね。

相続トラブルが発生させないようにするために一番注意しなくてはならないことはなんですか?

れは、遺言書を書いてもらうことだね。

その理由は、遺言書は相続において一番効力を発揮することができるんだ。

亡くなった方の声って二度と聞けないでしょ?

亡くなった方の声を残すことができる。

むらっちょん

長尾

そうですよね。

遺言書がなかったら、遺産分割の相談や協議内容の論点をどこにすればいいかわからないですよね。

まさにその通りだね。

相続というのは人間関係の上で成立をするからそう簡単には進まないのが現実だよね。

もし、兄弟がいてその関係が犬猿の仲で遺言書のない相続が発生したらどうする・・・?

すごい大変なことになるよね。

だからこそ、相続人を法律上でスムーズに確定させるためにも、
遺言書は絶対に残しておいて欲しいんだよね。

少し聞きづらいんだけど、長尾君って相続でトラブルになったってさっき言っていたよね?

あの話は、参考になる人もいるだろうから、トラブルになった背景とその後どんな対応をしたのか教えてよ。

むらっちょん

長尾

もちろんいいですよ。少し長くなるので、お付き合いお願いします。(笑)
東京都のとある区に僕は、おじいちゃんひいおばあちゃんと父と母と姉で住んでしました。 僕のおじいちゃんは、離婚していたと聞いていました。


僕が幼稚園の時に、ひいおばあちゃんが亡くなって、小学校低学年の時に、おじいちゃんが亡くなりました。


その家の所有者はおじいちゃんにあって、亡くなったタイミングで相続が発生しました。
しかし、ここから10年以上続く相続問題に発展したのです。

トラブルの種1つ目 遺言書がなかった
トラブルの種2つ目 おじいちゃんの死を境に父の兄弟が敬遠の仲になった
トラブルの種3つ目 事実上の離婚で、法律上では婚姻関係になっていた

この3つの種があり、相続トラブルに発展しました。 全ての根源は遺言書がなかったことが原因なんですけどね。
どんな、ストーリーになったか話します。 当時、父がローンを組み住んでいた家の所有権をおじいちゃんと共同でもっていました。

そのため、この家も遺産に該当します。

ただ、僕も姉もまだ小学生で引っ越しも難しいし ローンも残っていたので、住み続けたい意向がありました。

しかし、父の兄と法律上、婚姻関係にあった女性は遺産分割の対象になるこの家を売ってほしい要望があったんです。


そこから、相続の法律的な問題ではなく対人間の問題になってしまったんです。

住んでいる家を今すぐ売って別のところに住めというのはおかしいだろうという、私の父の主張。


はたまた遺産分割をすぐにでも実行してほしい兄弟の主張。

事実上、婚姻関係だった女性の遺産分割希望。

どうですか?この時点で、若者の言葉を借りるならカオス状態です(笑)
そのため、協議の上、ローンの支払いが終わるタイミングで遺産分割の話し合いを再開するということで手を打ち長い停戦に入りました。
ローンの支払いが終わり、この家を解体して現金化の相続をする取り決めがされました。

評価額は約5000万円 
父が3000万円 
兄弟が1000万円 
法律上婚姻関係にあった女性が1000万円

我が家の遺産相続問題が解決しました。

想像以上に複雑というかリアルな話しだね。

むらっちょん

長尾

今思うと、すごい大変なことだったんだろうなと思います。

この背景を理解できない僕はその家にずっと住んでいたい!と言っていて、親を困らせてしまっていたんだなーと少し反省している部分もあります。

今は、埼玉県に引っ越してきて、トラブルを抱えたまま生活をしていないので父も母も気持ちが晴れ晴れしていると言っています。

そうだろうね。

この問題を客観的に見ると遺言書があればもっとスムーズに終わることもできたろうし、長尾君もずっとその家に住むこともできたかもしれないね。

そうなると、注意しなくてはならないことは、遺言書の有無で、トラブルの発生源は遺言書にあるということが僕も理解することができたよ。

むらっちょん

長尾

僕の体験がこれから相続を迎える方々にヒントになれれば本当に嬉しいです。

僕が解体工事に携わっているんは自分がこの経験をして、

親の大変な姿をそばでみていたからこそ
誰かの助けになりたいって思ったことがきっかけのひとつですからね、想いはあります。

あとは、この家を解体してくれたのがランズコーポレーションだったていうのもあります(笑)

僕の場合は、家を解体して現金化して相続という流れでしたけど、そもそも相続を受けた家を解体するデメリットってるのですかね?

相続をした家を解体するデメリット

うだね。デメリットももちろんあるよ。大きく分けて3つだね。

①解体費用が発生する  
 
 これは当たり前の話になるけどね。解体するためにはお金が掛かるよね。 じゃ、相続した家を解体するのって、計画的な解体工事じゃないからやはり突然の大きな出費になるから建て替えの解体とは精神的な負担も大きいよね。

また、相続に関する解体費用に出所は、相続人が負担することになるんだ。

これがどんな影響になるかというと、相続人が複数名いた場合、全員の同意が必要になる。

また解体工事の金額を差し引きして法定相続分になるから、固定資産評価額よりも受取金額がマイナスになって、解体費用の捉え方が変わってくるよね。

所有者が亡くなる前に、しっかりと今後の家の方針をしっかり考えて話し合って遺言書に残しておくのがベストだ。

②固定資産税が高くなる

 解体工事を行うことによって、更地にすると固定資産税と都市計画税が上がってしまいます。

理由は、建物がなくなると軽減措置が適用されなくなってしまうのね。

建物がボロボロで解体工事をするしかないとなったら、土地ごと売却した方がいいのか、
建て替えた方がいいのか?

それとも、

更地のままご先祖様から頂いた土地を維持した方がいいのか?これも相続人同志での話し合いは必須なるね。

⓷古家付き土地でも売却ができる可能性がなくなる

 ここ10年前には、古民家という言葉が流行り、ここ5年ではDIYや空家リフォームというのがブームになっているよね。

実は、不動産売買の市場では古家付き土地という販売方法があって、家と土地ごと買い取ってくれるニーズがたくさんあるんだ。

最近だとユーチューバーが、古家を購入してカフェを開店したり、YouTubeの撮影場所として購入する人も増えているんだ。


主観的に見たら、価値がなさそうにみえるかもしれませんが、にわかにブームが来ているので、不動産仲介屋さんに相談してみるのがいいね。

むらっちょん

長尾

詳しくありがとうございます!特に最後の話しがすごい興味あります。

相続した家を 居住という観点ではなく、活用方法について事例があれば教えてほいしいです。

相続をした家を解体したあとの活用方法と事例

いいぞ。シンプルに建て替えて住むというより、

「え!こんな使い方あるんだー」という事例を紹介していくこう。

シェアハウス

 一軒家を相続した方がいて、23区、駅から徒歩10分圏内で築20前年後鉄骨造のお家。

その方はすでに自分の家を所有しているため、どう活用しようか悩んでいました。

そこで思いついたのが、シェアハウス。
自分でシェアハウスを運営するのは難しい。
シェアハウス業者に、5年契約のサブリース(一括借り上げ)の契約をしたんだ。


サブリース契約をすれば、5年間は毎月一定の賃料が入ってきて管理も任せられるだよね。

このシェアハウスは大盛況で今も居住希望者が続出しているんだ。

撮影スタジオ

 栃木県の山林にある家を相続した方がして、その方は都内に持ち家があり兄弟もいないため住む人が誰もいなくなってしまったんだ。

賃貸で貸し出すにはリフォーム費用も500万円以上かかると聞いて、当面の間空家として維持をするしかないと考えていたんだ。

しかし、

たまたま、友人がYouTubeチャンネルを開設していて、空家の相談をしたところ 「スタジオとして貸して」と依頼があったんだ。その家は築50年以上もあるけど、その築年数と山林という景観がYouTubeチャンネルとマッチしてスタジオとして活用したんだ。

スタジオの貸出収入があり、あえて古家として活用することでリフォームしなくて済んだんだ。


今や、その家はドラマの撮影でも使われているぐらいの有名なスタジオに変化を遂げたんだよね。

むらっちょん

長尾

えーすごい。偶然が重なって活用してくれる人が現れるなんてびっくりですね。

それは今の時代背景というものがあるし、それが重なってビジネスとして転用できたんだね。

ただ、ここで1つ注意点があるのが、簡単にビジネス転用ができないという点だね。

最初は、資金が必要で法人を設立し税金管理など様々な手間が掛かる。

その点を理解した上で取り組むことが大切だね。

むらっちょん

長尾

そうですね。それを抑えないといざ始めてもトラブルだらけになりますね。
本日はここまで! また、次回お会いしましょう!

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