解体工事の見積もりとは？正確な見積もり評価の方法を解説 長尾 埼玉県の解体工事といえばランズコーポレーション 広報担当の長尾です！ ランズコーポレーションは、埼玉県を中心とした解体工事を行っております。 埼玉県での総施工 […]
解体工事の値段はどのように決まるのか？坪単価と目安を紹介
長尾
埼玉県の解体工事といえばランズコーポレーション 広報担当の長尾です！
ランズコーポレーションは、埼玉県を中心とした解体工事を行っております。
埼玉県での総施工数は、500件以上を任せて頂きました。
我々に、お任せ頂いた皆様のおかげでこの記事を作ることができております。
改めて、ありがとうございます。
今回の記事は、解体工事の相談をもらう時に多い質問
「解体工事の工事代金ってどう決まっているの？」
「坪単価っておいくらぐらい？」
「駐車場があるんだけどこれって別途料金掛かるの？」
「解体費用が増えてしまう、原因はなに？」
を徹底的に答えていきます。
ナビゲーターはプロ解体マン むらっちょんです。
どうも、むらっちょんです。
自分、解体の仕事をしてもう10年になりますね。
自分が関わった解体工事数は1000件以上見積もり件数で言えば、6000件ほど任せてもらったので
しっかりナビゲートしていきますね。
早速、本題に行きましょう！
むらっちょん
解体工事の工事代金の決め方
長尾
このブログを読んでくれていたり、
TwitterやFacebookで解体のお悩み相談室をやっているのですけど、一番多い質問かもしれません。
僕も入社するまでわかりませんでしたけど、工事代金ってどうやって決まるんですかね？
確かに一番多いかもしれないね。一言で工事代金はこう決まるんだ！っていうのは
言えないんだ。
なぜなら、家の作りが同じで宅内の状態が一緒ってことはほどんどないからね。
その前提で言える範囲のことをしっかりと解説していくね。
どんな法的式で決まってくるかというと・・・
足場養生＋坪＋敷地内住宅設備＋宅内付帯物＋アスベスト調査費用＋重機回送費＋現場管理費
この方程式で決まる事がほとんどだね。
むらっちょん
長尾
確かに、さいたま市や川口市のお見積もりを見るとだいたいこの方程式で決まっていますね。
金額は言えないにしろ、各項目は全体の工事代金から見て、
どのくらいの金額的な比率が乗るんでしょうかね？
今回はランズコーポレーションの見積もり事例を出すから
全ての業者がこれに当てはまるわけではないことは覚えておいてね。
ただ、ポイントとなる項目はどの業者でも当てはまるから、参考にするには有効的。
▽▽▽▽▽
足場養生 7％～10％
坪 50％～60％
敷地内住宅設備 27％～30％
宅内付帯物 10％～13％
アスベスト調査費用 6％～10％
重機回送費 2％～5％
現場管理費 6％～8％
▽▽▽▽▽
だいたいこの比率だね。 もちろん、現場のケースごとに費用は変動することは忘れずにね。
残念ながら、工事中に地中障害が発生した場合は工事代金が上がってしまうからね。
あくまでも基本料金というか最低でも掛かる相場の料金だと思ってもらった方が
いいかもしれないね。 これはどこの業者も一緒の考え方。
僕もランズコーポレーション以外でも仕事をしてきたけど、
どの業者もこの考え方が基本的だったね。
むらっちょん
長尾
こうみると、坪が工事代金の半分以上を占めているんですね。
そうだね。坪については重要な話しになるから後ほどじっくりと解説をするね。
むらっちょん
長尾
じゃ、項目の言葉を見てもどんなことを意味しているのか想像ができないので
各項目ごとに詳細を教えてください。
【足場養生】
これは解体の工事をするときに、防音や防塵対策として建物の周りを囲うシートとそのシートを支える足場を組み立てる費用のことを指しているんだ。
マンションやアパートの解体をするときは、
シートではなくボードを使うこともあるからその際はシートよりも少しだけ費用がかかるんだよね。
養生に必要なシートと鉄の棒は、再利用が可能だからそこまで費用が掛かる項目ではないことになるね。
【坪】
これに関しては、情報量が多いから後ほど詳しく説明をするね。
【敷地内住宅設備】
坪の次に金額の比率が高い項目になるね、どんなものを指すかというと
駐車場、土間、基礎、犬走り、植栽、フェンス、万年塀、ブロック、物置、外階段 など
あげると、40種類前後は今までの見積もりの中で出会ってきたよね。
金額比率が高い理由の1つは、たくさんの種類の敷地内住宅設備が家にはあるからだね。
ひとつひとつの金額は、
単価10,000円～20,000円ほどになるんだけど、
大きさや広さや素材によって金額が大きく変動をするんだよね。
例えば、ブロック塀を撤去しましょうとなったとするね。
13ｍから18ｍがさいたま市や川口市の平均的な撤去範囲だから、
最大360,000円は掛かる計算になるよね。
そうなると、住宅設備が多ければ多いほど、
費用がかかってしまうから、敷地内住宅設備は費用がかかる項目になるよね。
家を建築する時に、普通は解体費用まで計算することは少ない。
だから、解体をするときに「家を壊すのにこんなにお金が掛かるのか！」と驚かれることが多いんだけど、
その理由の一つとして、敷地内住宅設備が要因になって金額が大きくなることがあるね。
【宅内付帯物】
家具、お皿、白物家電などの生活用品だね。 これはそこまで、
金額比率が高くない理由としては、残置物としてまとめて処理をしてしまうからだね。
イメージでいうと、「家庭の家具を軽トラック１台分で○万円で撤去します」のようなもので、
ゴミとして捨てるものもあれば、リサイクル品として販売することもあるので、
一個一個の家具に対して、撤去費用を取ることをしないんだよね。
頼む側としても1台でこのぐらいかーって深く考えずに捨てることができるからね。
お得に感じ安いよね。 ただ、1つ落とし穴があって、エアコン、テレビ、冷蔵庫・冷凍庫、洗濯機・衣類乾燥機は
家電リサイクル法に基づいた処分・撤去が必要になってくるから、
ゴミとして通常の処理をしてはいけないんだ。
そのため、家具やお皿などの生活用品とは別にお金がかかってくるんだよね。
解体金額の合計から逆算して支払う金額比率としてはお安くみえるかもしれないけど、
実際には結構お財布が痛む金額だったりするからこれは要チェックが必要だね。
【アスベスト調査費用】
アスベストの調査費用は、令和4年からどんな建物でも検査が必要になるから必ずかかってくる費用になるんだよね。
じゃ、どんな検査をするか詳しく書いていくね。
建物の建材別に発ガン性物質であるアスベストが混入されていないのか確認し、
混入されていた場合、適切な撤去作業を実施する可否を判断をすることが目的なんだ。
そのため、建材が違うところは全て採取しなければならないのが費用の変動に関わってくるポイントになるよね。
外壁、瓦、各部屋ごとの内壁、床、天井が主に検査の対象になるんだ。
その建築素材の一部(こぶし一握り程度)を採取して専門の調査会社に提出をするんだ。
このために、発生する出張検体採取費用と調査費用が主な内訳になるね。
この調査でアスベスト含有建材が発見されたら別途料金が発生するので後ほど詳しく説明をするね。 【重機回送費】
金額比率としては一番少ない項目になるね。
この項目は読んで字のごとく、家を壊すときに必要となるショベルカーを搬入出するため
の費用になるんだ。
あのショベルカーは4tトラックによって各現場まで運び込まれていくんだよね。
そうなるとどうしても運搬費が掛かってきて来るんだよね。
トラックのレンタル代金とガソリン代が掛かるね。
現行ではこの金額比率にはなっているけれども、今後ガソリンの値上がりが継続していくと
もしかすると、比率が上がってしまう可能性を秘めている恐ろしい項目でもあるね。
飛行機で例えるなら燃油サーチャージな位置づけだね。 【現場管理費】
もしかすると、一番抽象度が高く中身が不明な項目かもしれないね。
着工から完工までの期間、現場を管理するために費用が掛かるんだ。
駐車場代や弊社のような管理者が現場に派遣するために必要な人件費、クレーム対策費、夏になると休憩するための避暑地所設置費用などが含まれているんだ。
削ってしまうと現場の工事ができなくなってしまう重要な項目の1つだ、
ざっと、ここまでが工事代金の方程式の解説だね。
むらっちょん
長尾
むらっちょん、ありがとうございます。だいぶ詳細を教えてもらったので頭の中でもイメージがついてきました！ ところで、解説の中で触れなかった、坪単価の決まり方について教えてもらえませんかね？
坪単価の決まり方
まず、80％の工事代金が決まる要因について、簡単に触れておくと
解体工事は、総床面積が母数になる。
例えば、2階建物の場合は、1階の総床面積が40坪で2階の床面積が50坪だった場合は
90坪が総床面積となって、金額を決める母数となるんだ。
この母数に掛け合わすのが、坪単価になって金額が決まるという流れになっているね。
じゃ、単価の内訳は解体費用＋処分費用
これで金額が決まるね。もちろん、解体費用に中に、人件費が入ってくる。
簡単に、壊せる家もあれば、手間と技術が必要になる家もある。
そうなると後者になるに連れて単価はあげっていく。
次に、この単価を決める要因について説明をするね。 単価の決まる要因は主に2つある。
【構造】と【地域】この2軸で判断されるね。
むらっちょん
長尾
だいぶ、頭が混乱しているので、まずは構造について説明をしてください。
【構造】
住宅の構造は、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造のこの３つに分けられているね。 各構造について説明をしていくと・・・
・木造（目安坪単価3.2万円～3.7万円）
木造は一般的な住宅などに良くある構造で、
解体工事を請け負う構造の中で一番多いと言われているね。
金額面の話しをすると、木造は配材の処分単価が比較的に安いです。
そのため、坪単価も自ずと安くなる傾向にあるね。 築50年以上経過している古家であれば、低単価で解体工事が可能になるんだけど、
築30年以前は、頑丈な作りになっていて、
コンクリートやモルタルなど、
木材とは一緒に廃棄処分ができない建築物が入っていることが多いから、
木材と木材以外のものを仕分ける作業が必要になると、人件費を掛ける必要が出てくる。
そうなると単価も上がっていくよね。
「木造だから、解体費用は安いですよね！」って声を聞くことがあるんだけど、
ちゃんと家の構造を設計図書や事前調査で把握する必要があるね。
これは少し稀な話しだけど、増築してその一部が鉄骨を使用している場合があったりするんだ。
これを把握するには、解体工事前の事前情報をどれだけ集めることができるかによって
正確な工事代金を算出することができるね。
・鉄骨造（目安坪単価4.0万円～4.3万円）
木造よりも鉄骨造の方が、単価が高いのは、解体方法が木造に比べると手間が掛かるんだ。
鉄骨の場合は、柱や梁の部分に鉄骨が使わてれいるので、
重機で上から下に潰すことができないんだ。
じゃ、どんな解体手法を取るかというと、溶接機具を使って鉄骨の接続部分を
切断していき、空洞にしてから重機を入れて倒していくんだ。
そうなると、木造に比べると人員も技術も変わってくるので、どうしても単価が上がってしまう。 また、運び出す際にも、鉄骨は重量があるため数多く積めないので、何度もトラックを出入りが必要になるから、ここにも人件費が掛かるね。 これが、木造に比べると単価が1万円以上違う理由になるね。
・鉄筋コンクリート造（目安坪単価4.5万円～5.0万円）
一軒家で鉄筋コンクリート造は稀にある程度で、主にマンションやアパート、ビル
に使われていることが多いね。
そもそも鉄筋コンクリートとはどうゆうものかというと、
幅5ｃｍ程度の細い鉄骨の周りにコンクリートを流し込んでいる柱のことをいうんだよね。
これを解体するのが一番厄介。 なぜなら、鉄骨とコンクリートは一緒に処分をしてはいけないので、分別する必要があるんだ。
ただ、この分別をするときに手作業で分けることは不可能で、
特別な機械を使ってコンクリートと鉄骨を分けるんだ。
これは、人件費は木造の倍になるし、コンクリートは基本的には再生不可能な素材のため、
処分費用が膨大に掛かる。結果的に、木造と比べると2倍近く単価が変わってくるね。 主にビルやマンションといった高層階の建物に多いのが鉄筋コンクリート造（RC造）です。
なお、鉄筋コンクリート造（RC造）の建物を解体した際に出る「コンクリートがら」と呼ばれる廃材は、処分単価が割高です。
また、
コンクリートを砕く「はつり工事」は大変手間がかかり、工期も長くなるので、鉄筋コンクリート造の坪単価は他の構造に比べて高い傾向にあります。
むらっちょん
長尾
詳細に教えて頂きありがとうございます。
単価の根拠とその背景までしっかりとわかるので非常に勉強になりました。
次に、地域について教えてください。
【地域】
これは、単純に人件費が必要になるからだね。
ここで問題！ さいたま市の駅が近い住宅密集地帯と少し駅から離れた住宅地
どちらのほうが、坪単価が高くなるでしょうか？
むらっちょん
長尾
それは、住宅密集地帯の方が坪単価が高くなると思います！
正解！住宅密集地帯になると、4tトラックが入れなかったり重機を入れることができなくて
全て手壊しで解体作業を行わなければならないこともあるんだ。
そうなるとスペースが確保しづらい、住宅密集地帯の解体工事は単価が上がってしまうね。
今は、わかりやすく住宅密集地帯を例に話したけど、
廃材を運び処理するための処分場が現場から遠くなってしまうと、
ガソリン代が掛かってしまうから金額が上がってしまうね。
一概に、スペースがある郊外だから安いということだけでもないんだ。
むらっちょん
長尾
確かにそうですよね。
坪単価は本当に奥が深いというか単価が決まる要因が複雑ですね。
ここまで赤裸々に話して頂いたおかげで理解が深まりました。
ところで、ここまできて、変な質問をしてしまうんですけど、坪単価に含まれない費用ってあるんですか？
坪単価には含まれない費用について
坪単価に含まれない費用は、最初に説明したことだね。
それ以外は坪単価に含まれるね。
ただ、坪単価とは少し会話が逸れてしまうけど、追加費用になる可能性がある項目があるんだ。
むらっちょん
長尾
そうなんですか。これを知らないとお客さんびっくりしちゃいますね。 それはなんですか？
【地中障害】と【アスベスト処分費用】だ。
【地中障害】
これはどうしても解体工事を進めてみないとわからないんだ。
地中の中に、
家を建築する前に解体をしたゴミや自然的に発生した石などが埋まっている可能性があるんだ。
これは解体工事をする時に発見してしまった場合は
ほぼ、必ずといっていいほど追加でご請求することになる項目だね。
何が埋まっているのかもわからないから、目安の単価を決めることは困難だね。
地中障害を発見した時点で、施主様と相談して処分の金額を決めるのが流れだね。
【アスベスト処分費用】
最初にアスベスト調査をするって伝えたと思うんだけど、調査の結果アスベスト含有建材が発見されましたとなった場合に、発生する費用なんだ。
どのくらいの費用が発生するかは検出されたアスベストの種類によって変わってくるんだ。
アスベストは、レベル３、レベル２、レベル１と三段階に分けられている。
どんな内容かは話しが長くなってしまうので、ここでは触れないけど、
処分に関する部分に着目して話しをすると、特別養生や除去に必要な道具や薬剤など、
通常の解体工事では用意しないものを準備かつ専門業者に撤去の依頼をするため、
通常の解体工事よりも金額が上がってしまね。 国土交通省が発表しているアスベスト除去の単価目安は、
30坪の一戸建てで20万円～30万円追加で費用が発生すうと言われているんだ。 こればかりは、自分でどうにもできないし、アスベスト含有建材を使ってることも知らないと思う。これは念のため想定しておいた方がいい費用かもしれないね。
むらっちょん
長尾
そうなんですね。これは本当に難しいところですね。
発ガン性物質を解体工事をしている時にばら撒く危険性があるから
これはしっかりと対処して行く必要がありますね。
ところで、たくさん建材の名前や場所について教えてもらいましたけど、
これがあったら、解体費用が高くなってしまうものを敷地内住宅設備と宅内とで
教えてもらえませんか？
これがわかるだけでも、心の準備ができる人もいると思うので。
これがあると解体工事費用が増える！？～敷地内住宅設備編～
根本的な考え方として、
処分費用×解体の手間が費用に直結してくることを頭の中において考えてください！
【カーポート付きの駐車場】
頑丈に鉄骨を使って作られていることが多いので解体をするときに手間になる
【ソーラーパネル】
電力不足でソーラーパネルをつけているお家は多いと思います。これは機械で取り除くことができないので、手作業になります。目安としては10万円～20万円ほど費用を見込む必要がある。
【サイディング外壁】
木材とサイディングを分ける手間がたくさんかかるんだ。
細かく飛び散ってしまうし、
バラバラになると手作業で仕分けする必要があるからどうしても手間が掛かって高くなってしまう。
むらっちょん
これがあると解体工事費用が増える！？～宅内編～
これはシンプルにいかに、【残置物】を残さないかということだね。
自分で廃棄処分をしないで業者にお願いをするのは楽なことだけれども、
それだけ面倒なことはやっぱりお金が掛かってくるよね。
一般ゴミで回収してくれるものはなるべく自分で捨てることが大事だね。
突き詰めていくと、
食器棚ものこぎりでバラバラにしてゴミとして捨てる人もいるぐらいお高くついてしまうので、住んでいる方の努力が必要になる部分。
それを一生懸命やるだけでも、20万円前後は節約になるね。
むらっちょん
長尾
ありがとうございます！
手間が発生することはお金が掛かる根本の考え方を理解しておくと、何に費用がかかりやすいのか想像ができますね。
じゃ、最後に、さいたま市と川口市の坪単価の相場感について教えてください！
坪単価の相場～さいたま市・川口市
さいたま市
------
木造 坪4.0万円
鉄骨造 坪5.9万円
-----
川口市
-----
木造 坪3.7万円
鉄骨造 坪4.1万円
-----
これだな！
むらっちょん
長尾
すごいシンプルでわかりやすいです！
もちろん、現地で建物を調べさせ貰って正確な金額がでるけども、
今までランズコーポレーションが担当してきた工事の平均額はこれぐらいだね。
むらっちょん
長尾
わかりました！
費用面についてだいぶ詳細に話して頂いたのでこれで目安が理解できたと思います。
やっぱり現地を見て正確な金額を算出するのはもちろんですが、
写真をでも算出することができるので、手軽に見積もり依頼してみてください。
それではまた次回の記事もお楽しみに！
解体工事 費用 関連工事
解体工事の見積もり時に気をつけたい、隠れた費用とその回避策 長尾 埼玉県の解体工事といえばランズコーポレーション 広報担当の長尾です！ ランズコーポレーションは、埼玉県を中心とした解体工事を行っております。 埼玉県での総 […]
予算を抑えて依頼するための解体工事の見積もりのコツ 長尾 埼玉県の解体工事といえばランズコーポレーション 広報担当の長尾です！ ランズコーポレーションは、埼玉県を中心とした解体工事を行っております。 埼玉県での総施工数 […]
